칼럼

부동산 전세사기 채권추심 필승전략

2026-06-22

JCL Partners Legal Insight

전세사기 보증금 반환, 채권추심 성공사례로 보는 대응 전략

제이씨엘파트너스 법률사무소 부동산법률연구소

01. 기승을 부리는 전세사기, 적극적인 법적 조치의 필요성

서민들을 울리는 전세사기가 전국적으로 기승을 부리고 있습니다. 최근 정부 차원에서도 전세사기에 대한 엄정대응 조치를 명령한 바 있는데요. 전세사기를 당한 세입자라면 가만히 기다리기보다, 적극적인 법적 조치를 통해 실질적인 피해회복을 도모해야 할 때입니다.

전세사기 사건은 과거부터 존재해 왔으며, 서민의 삶을 파탄 내는 악질적인 범죄임에도 불구하고 그동안 미온적인 대응으로 인해 피해가 커진 감이 있습니다. 다행히 최근에는 '전세사기 특별법' 등 피해회복을 위한 새로운 법적 제도가 마련되었으므로, 이를 선제적이고 영리하게 활용할 필요가 있습니다.

특히 서울과 경기 전 지역 중에서도 빌라 거주지역이 밀집한 송파구 일대 등에서 조직적인 전세사기 범죄가 빈번하게 발생하여 많은 세입자가 고통받고 있습니다.

LEGAL KEYPOINT

전세사기 사건의 핵심은 '판결문 확보'를 넘어 '실질적인 돈의 회수'에 있습니다. 사기꾼들의 남은 재산을 두고 세입자들이 각자도생하는 형국이기 때문에, 타인보다 한발 빠른 신속한 강제집행 절차의 착수가 승패를 가릅니다.

02. 전세사기 대응의 핵심, 승소 후 '채권추심과 강제집행'

전세사기 사건에 대응하는 법적 절차는 크게 세 가지 단계로 나뉩니다. 첫째는 형사고소, 둘째는 보증금반환청구소송, 셋째는 채권추심 및 강제집행 절차입니다. 이 과정에서 가장 결정적인 단계는 단연 채권추심과 강제집행입니다. 민사 소송에서 승소하여 판결문을 확보하더라도 전세사기꾼들이 알아서 보증금을 돌려주지 않기 때문입니다.

특히 집주인이 수십 채에서 수백 채의 빌라를 보유한 '갭투자 전세사기' 사건의 경우, 임대인은 이미 지급불능 상태에 빠진 채 "배째라"는 식의 뻔뻔한 태도로 일관합니다. 결국 세입자는 판결문을 무기로 집주인의 숨은 재산을 찾아내 직접 돈을 받아내야 합니다.

역설적이게도 전세사기꾼들은 자신들의 행위가 문제 될 것을 알고 있어 민사 소송 과정에서 '무대응'으로 일관하는 경우가 많습니다. 피고가 대항하지 않으면 소송은 오히려 빠르게 종결되며, 빠르면 3개월 안에도 승소 판결을 받아낼 수 있습니다.

???? 전세사기 피해 회복을 위한 3대 법적 절차

형사고소: 사기 혐의를 입증하여 상대방을 압박하고 범죄 사실을 명확히 함
보증금반환청구소송: 강제집행의 권원이 되는 집행력 있는 판결문 신속 확보
채권추심 및 강제집행: 신용조회 및 재산조사를 통한 통장 압류, 부동산 경매 등 실질적 현금화

03. 실제 송파구 전세사기 통장 압류 및 7,000만 원 회수 성공사례

제이씨엘파트너스에서 직접 진행한 송파구 전세사기 의뢰인의 실제 성공사례를 소개해 드립니다. 의뢰인은 전세 만기가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못해 본 로펌을 찾아주셨고, 저희는 즉각 보증금반환청구소송에 착수했습니다. 예상대로 집주인은 무대응으로 일관했고, 이에 단 3개월 만에 승소 판결을 이끌어냈습니다.

승소 후 집주인의 재산을 정밀 조회한 결과, 소유 부동산이 200채가 넘는 전형적인 갭투기 사기꾼임이 드러났습니다. 이에 즉시 형사고소를 병행하며 판결문 기반의 신용조회를 실시하였고, 파악된 임대인 명의의 은행 통장들에 대해 즉각적인 압류 절차를 집행하였습니다.

신속하게 움직인 덕분에, 통장 압류 절차만으로 총 보증금 2억 7천만 원 중 약 7,000만 원을 선제적으로 일시 회수하는 쾌거를 이루었습니다. (금융기관의 제3채무자 회신을 통해 실효성 있게 확인 완료)

이 단계에서 7,000만 원을 먼저 건진 것은 엄청난 법적 의미가 있습니다. 보통 갭투기 사기 사건은 임차 주택의 매매가(예: 2억 3천만 원)가 전세 보증금(2억 7천만 원)보다 낮아 경매를 넘겨도 아무도 낙찰받지 않는 이른바 '깡통주택' 문제를 겪습니다. 세입자가 울며 겨자 먹기로 직접 낙찰을 받으면 수천만 원의 손해를 고스란히 떠안아야 합니다.

그러나 저희의 발 빠른 조치로 7,000만 원을 먼저 회수했기 때문에, 남은 채권은 2억 원 수준으로 낮아졌습니다. 이로써 임차 주택의 경매 절차 진행 시 일반 낙찰을 충분히 기대할 수 있는 유리한 고지를 선점하게 되었습니다. 의뢰인은 타이밍을 놓치지 않는 법적 조치의 중요성을 절감하셨으며, 남은 금액 회수를 위해 저희와 함께 후속 경매 절차를 밟아가고 계십니다.

기업 정보

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